Como Comprar Apartamento Usado E O Que Observar Antes de Fechar Negócio

Como economizar dinheiro é sempre uma prioridade, comprar apartamento usado é uma opção inteligente para muitos futuros proprietários.

No entanto, é fundamental fazer uma verificação completa para garantir que você faça uma compra informada e evite surpresas desagradáveis.

Neste guia detalhado, vamos explorar as principais coisas que você deve verificar ao comprar um imóvel usado. Vamos ajudá-lo a se familiarizar com todos os aspectos que você precisa considerar, desde a avaliação da condição do imóvel e documentação, até a análise da infraestrutura e demais custos associados.

Comprar Apartamento Usado: Avaliando a condição

Antes de se comprometer com a compra, certifique-se de avaliar a condição do imóvel.

Verifique se existem sinais substanciais de desgaste, como infiltrações, rachaduras na estrutura, problemas de encanamento, ou então problemas elétricos. Não se esqueça de considerar a idade do imóvel e sua localização, pois essas são questões que também podem influenciar em seu valor de mercado.

Antes de se comprometer com a compra de um imóvel, é essencial realizar uma análise detalhada de sua condição.

Essa etapa é crucial para evitar dores de cabeça futuras e garantir que você esteja fazendo um bom investimento. Abaixo, expandimos os principais tópicos que devem ser observados antes de fechar o negócio.

Verifique sinais substanciais de desgaste

É importante inspecionar cuidadosamente o imóvel em busca de sinais visíveis de desgaste. Esses problemas podem impactar a segurança, o conforto e o valor do imóvel. Aqui estão alguns pontos para ficar atento:

Infiltrações

Procure por manchas de umidade nas paredes e tetos. Elas podem indicar problemas no sistema de encanamento ou até mesmo falhas na estrutura, como telhados ou lajes mal vedados.

Cheque banheiros, cozinhas e áreas de serviço, pois são os locais mais suscetíveis a infiltrações.

Verifique o odor no ambiente. Cheiros de mofo podem ser um indício de infiltração, mesmo que não seja visível a olho nu.

Rachaduras na estrutura

Avalie se há rachaduras significativas nas paredes ou tetos. Algumas fissuras podem ser superficiais, mas rachaduras maiores podem indicar problemas estruturais sérios.

Preste atenção em rachaduras que se expandem em forma de escada, especialmente nas paredes externas, pois essas podem ser um indício de movimentação no solo ou alicerce.

Se possível, consulte um engenheiro civil ou arquiteto para verificar a gravidade dessas rachaduras antes de avançar com a negociação.

Problemas de encanamento

Teste todas as torneiras e chuveiros para verificar se há pressão adequada na água. Pressão baixa pode indicar vazamentos ou problemas no sistema hidráulico.

Inspecione os ralos e observe se a água escoa rapidamente. Ralos lentos podem indicar entupimentos ou problemas na tubulação.

Certifique-se de que não há vazamentos visíveis, como manchas de água embaixo de pias ou vazamentos em canos aparentes.

Problemas elétricos

Confira se todos os interruptores e tomadas estão funcionando corretamente.

Pergunte ao proprietário ou corretor sobre a idade do sistema elétrico. Sistemas antigos podem não suportar o uso de aparelhos modernos e podem ser perigosos.

Inspecione o quadro de energia para garantir que esteja organizado e com disjuntores adequados.

Considere a idade do imóvel

A idade do imóvel é um fator importante que pode influenciar diretamente na sua decisão de compra.

Imóveis mais antigos podem ter charme e um bom custo-benefício, mas podem exigir mais manutenção. Por outro lado, imóveis novos oferecem vantagens como modernidade e sistemas mais atualizados. Aqui estão algumas considerações:

Imóveis antigos

Muitas vezes, imóveis mais antigos têm uma construção mais sólida e materiais de alta qualidade.

No entanto, eles podem precisar de reformas para atualizar a parte elétrica, hidráulica ou mesmo a estética.

Analise se o imóvel tem histórico de manutenções regulares. Uma boa manutenção ao longo dos anos pode prolongar a vida útil da propriedade.

Imóveis novos

Geralmente, imóveis novos vêm com garantia estrutural do construtor, o que dá mais segurança ao comprador.

Eles costumam ter layouts mais modernos e otimizados, além de sistemas elétricos e hidráulicos mais eficientes.

Porém, fique atento: algumas construtoras podem economizar em materiais ou acabamento. Visite o imóvel e certifique-se da qualidade do que está sendo oferecido.

Avalie a localização do imóvel

A localização é um dos fatores mais importantes ao comprar um imóvel, pois impacta diretamente sua qualidade de vida e o potencial de valorização. Certifique-se de analisar os seguintes aspectos:

Infraestrutura da região

Verifique se há mercados, farmácias, escolas, hospitais e outros serviços essenciais próximos ao imóvel.

Transporte público é outro ponto crucial. Acessibilidade a ônibus, metrôs ou trens pode facilitar bastante o dia a dia.

Segurança

Pesquise o índice de segurança do bairro. Pergunte aos moradores ou consulte registros online sobre a incidência de crimes na região.

Considere também a iluminação pública e a presença de policiamento na área.

Potencial de valorização

Imóveis em regiões em crescimento, como áreas próximas a novos empreendimentos ou zonas de expansão urbana, tendem a valorizar mais rapidamente.

Fique atento a projetos futuros, como instalação de shoppings, universidades ou novas vias de acesso, que podem aumentar o valor do imóvel ao longo do tempo.

Ruas e acessos

Observe o estado das ruas ao redor. Ruas esburacadas ou mal cuidadas podem indicar falta de manutenção pública.

Verifique se a região é propensa a alagamentos. Moradores locais podem ser uma boa fonte para esclarecer dúvidas sobre esse tipo de problema.

Outros fatores para considerar

Além dos itens principais listados acima, há outros detalhes que podem ser úteis na sua avaliação do imóvel.

Documentação

Certifique-se de que toda a documentação do imóvel está em ordem, incluindo escritura, registro e eventuais ônus ou dívidas.

Se possível, contrate um advogado ou um especialista para revisar os documentos antes de fechar negócio.

Condições do condomínio (se aplicável)

Em caso de apartamentos, avalie as condições das áreas comuns, como elevadores, academia, salão de festas e segurança.

Considere os custos de condomínio e se eles estão de acordo com o que é oferecido.

Planos futuros

Pense no imóvel a longo prazo. Ele atende às suas necessidades atuais e futuras? Por exemplo, se você pretende formar uma família ou trabalhar remotamente, o espaço será adequado?

Comprar Apartamento Usado: Avaliando a documentação

Cadastro de Edificações do Município (CEDI)

O que é o CEDI?

Trata-se de um documento oficial emitido pela prefeitura ou órgão municipal competente que registra informações sobre o imóvel, como sua localização, características construtivas e uso destinado (residencial, comercial, entre outros).

Por que é importante?

O CEDI garante que o imóvel foi construído e está registrado conforme as normas urbanísticas e de zoneamento da cidade. Além disso, é uma medida de segurança para saber se a construção possui qualquer irregularidade, como ampliações ou reformas feitas sem aprovação da prefeitura.

O que observar?

Verifique se os dados do CEDI correspondem ao imóvel que está sendo negociado, como metragem, número de pavimentos e endereço.

Confirme que não existem pendências ou notificações da prefeitura relacionadas ao imóvel.

Caso encontre alguma irregularidade, consulte um engenheiro ou arquiteto para orientações sobre possíveis regularizações.

Matrícula do Imóvel Atualizada

O que é a matrícula?

A matrícula é como a “certidão de nascimento” do imóvel. Nela constam todas as informações relevantes desde a sua origem, como os proprietários anteriores, alterações estruturais, transmissões de propriedade e possíveis pendências jurídicas.

Por que é essencial solicitar uma versão atualizada?

Uma matrícula desatualizada pode deixar de mostrar registros recentes, como penhoras ou alterações na propriedade. Assim, solicitar a versão mais recente é indispensável para garantir que você tenha acesso ao histórico completo e atualizado do imóvel.

O que observar?

Confira se o vendedor do imóvel é, de fato, o proprietário registrado.

Verifique se não há registros de ações judiciais, como penhoras ou disputas legais envolvendo o imóvel.

Confirme que a descrição do imóvel na matrícula corresponde ao que está sendo negociado (metragem, localização, etc.).

Certifique-se de que Não Existem Impedimentos Judiciais, Hipoteca ou Usufruto

Impedimentos judiciais

Verifique se o imóvel está envolvido em alguma disputa judicial que possa inviabilizar ou atrasar a transferência.

Essas pendências podem incluir processos de penhora, arresto ou até mesmo brigas familiares relacionadas à herança.

Hipoteca

Confirme se o imóvel não está hipotecado como garantia de um empréstimo ou financiamento.

Caso o imóvel possua uma hipoteca ativa, será necessário quitar a dívida antes de concluir a compra.

Usufruto

O usufruto é o direito de alguém utilizar o imóvel, mesmo que não seja o proprietário.

Certifique-se de que não há terceiros com esse tipo de direito registrado na matrícula, pois isso pode impedir o uso total do imóvel pelo comprador.

Certidão Negativa de Tributos Imobiliários

O que é essa certidão?

Trata-se de um documento emitido pela prefeitura que comprova que o imóvel está em dia com todos os impostos e taxas municipais, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Por que é importante?

Dívidas de IPTU ou outras taxas podem ser cobradas do novo proprietário após a compra do imóvel. Portanto, garantir que o imóvel não possui débitos é essencial para evitar surpresas financeiras.

O que observar?

Solicite a certidão diretamente na prefeitura ou no site oficial da cidade.

Verifique a validade do documento, pois ele geralmente tem um prazo curto de validade.

Em caso de débitos, negocie com o vendedor para que ele regularize a situação antes da transferência.

Certidão de Ônus Reais

O que é essa certidão?

A certidão de ônus reais é emitida pelo cartório de registro de imóveis e indica se o imóvel possui qualquer encargo ou restrição que limite sua comercialização ou uso.

Por que ela é essencial?

Esse documento é indispensável para garantir que o imóvel está totalmente livre para ser vendido. Ele revela, por exemplo, se há alienações fiduciárias, hipotecas, penhoras ou outros ônus que possam afetar a negociação.

O que observar?

Certifique-se de que a certidão tem uma data recente, pois documentos antigos podem não refletir a situação atual do imóvel.

Se houver algum ônus, avalie a gravidade e se ele será resolvido pelo vendedor antes da compra.

Outras Documentações Importantes que Podem Ser Verificadas

Além dos itens citados acima, é recomendável considerar outras documentações adicionais, dependendo do tipo de imóvel:

• Habite-se: Certifica que o imóvel foi construído conforme as leis municipais e está apto para ser habitado.
• Certidão de débitos condominiais: Para imóveis em condomínios, é importante verificar se não há dívidas de taxas condominiais.
• Certidão de ações trabalhistas: Garante que o vendedor (se pessoa jurídica) não está envolvido em processos trabalhistas que possam afetar a negociação.

Comprar Apartamento Usado: Valor de mercado

Faça uma análise em profundidade para determinar se o valor de mercado do imóvel é justo.

Compare os preços de imóveis similares na mesma área e considere o estado do imóvel e as facilidades que ele oferece. Isso lhe ajudará a fazer uma compra informada e assegurar que você não esteja pagando além do valor justo pelo imóvel.

Para determinar se o valor de mercado de um imóvel é justo, é essencial realizar uma análise detalhada e abrangente.

Isso envolve várias etapas, desde a comparação de preços de imóveis similares até a análise de fatores específicos relacionados ao estado do imóvel e as facilidades disponíveis. Abaixo, expandimos cada um desses tópicos, oferecendo um guia completo para ajudar você a tomar uma decisão informada e evitar pagar mais do que o necessário.

Compare os preços de imóveis similares na mesma área

Uma das maneiras mais eficazes de avaliar se o preço de um imóvel é justo é compará-lo com outras propriedades semelhantes na mesma região. Este processo, conhecido como análise comparativa de mercado, ajuda a identificar tendências e padrões de preços.

Aqui estão alguns passos importantes:

• Pesquise imóveis ativos e vendidos recentemente: Verifique imóveis que estão à venda e também aqueles que foram vendidos nos últimos meses na área. Isso ajudará a ter uma ideia clara dos preços atuais.
• Considere características semelhantes: Compare imóveis que tenham características parecidas, como metragem, número de quartos, banheiros, idade do imóvel e estilo arquitetônico. Por exemplo, um apartamento de dois quartos em um prédio antigo pode ter um valor diferente de um imóvel novo com as mesmas dimensões.
• Fique atento à localização específica: Mesmo dentro de uma mesma área, fatores como proximidade de escolas, transporte público, parques ou centros comerciais podem influenciar no preço.
• Use plataformas online: Ferramentas como Zap Imóveis, OLX, Viva Real e outras podem ser muito úteis para fazer essas comparações.

Ao realizar essa análise, lembre-se de que pequenas diferenças podem justificar variações de preço, mas discrepâncias muito grandes podem indicar que o imóvel está supervalorizado.

Comprar Apartamento Usado: Vantagens

Adquirir um imóvel usado pode ser uma excelente escolha para quem busca praticidade, economia e agilidade no processo.

Além de oferecer diversas oportunidades no mercado imobiliário, essa opção apresenta benefícios que atendem diferentes necessidades e perfis de compradores. Abaixo, veja as vantagens detalhadas:

Preço mais acessível

Imóveis usados são, em geral, mais baratos que imóveis novos

Isso ocorre porque, normalmente, eles não têm o custo de valorização associado a construções novas ou ao preço de lançamento no mercado. Isso pode significar uma economia considerável para o comprador, possibilitando a aquisição de um imóvel em uma localização melhor ou com características mais adequadas às suas necessidades.

Possibilidade de negociar o valor

Em muitos casos, ao comprar diretamente de um proprietário, é possível negociar o preço do imóvel, conseguindo condições mais vantajosas do que em negociações com construtoras, onde os valores geralmente são fixos.

Custos menores com taxas e impostos

Por ser um imóvel já registrado e com histórico de uso, algumas taxas, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), podem ter valores menores em comparação a imóveis novos.

Imóveis prontos para morar

Sem esperar pela construção

Ao adquirir um imóvel usado, o comprador não precisa enfrentar o longo período de espera típico de imóveis em construção, que pode variar entre alguns meses e até anos. Isso é ideal para quem tem urgência em se mudar ou precisa rapidamente de um novo lar.

Facilidade para avaliar o estado do imóvel

Como o imóvel já está construído, é possível realizar uma análise completa de sua estrutura e identificar eventuais reparos necessários antes de fechar o negócio. Isso evita surpresas futuras que podem surgir em imóveis novos, como problemas de acabamento ou qualidade dos materiais.

Acesso imediato à infraestrutura da região

Diferente de muitos empreendimentos novos que ainda estão em fase de urbanização, imóveis usados geralmente já estão localizados em bairros consolidados, com infraestrutura completa — ruas pavimentadas, comércio estabelecido, transporte público e escolas.

Localização privilegiada

Opção em bairros mais tradicionais

Imóveis usados são frequentemente encontrados em bairros bem localizados e tradicionais, onde construções novas são raras ou inexistentes devido à falta de terrenos disponíveis. Isso significa morar em áreas com mais charme histórico, arborização e proximidade de pontos importantes.

Proximidade de áreas urbanas centrais

Muitas construções antigas encontram-se em áreas centrais ou próximas a grandes centros urbanos, reduzindo o tempo de deslocamento para trabalho, estudo ou lazer.

Características únicas e espaço

Imóveis com arquitetura diferenciada

Casas e apartamentos mais antigos muitas vezes têm design e acabamentos únicos, diferentes dos padrões modernos mais minimalistas ou “genéricos”. Isso pode ser um grande atrativo para quem busca um imóvel com personalidade e história.

Ambientes mais amplos

Construções antigas tendem a oferecer metragem maior do que a média encontrada em lançamentos atuais. Imóveis usados podem ter salas espaçosas, quartos grandes e áreas externas mais amplas, como quintais e varandas.

Possibilidade de reforma personalizada

Ao comprar um imóvel usado, o novo proprietário pode reformá-lo de acordo com suas preferências e necessidades. Isso cria uma oportunidade de transformar o espaço em algo único, sem as limitações de design impostas por construtoras.

Menos surpresas e riscos

Histórico do imóvel já conhecido

Um imóvel usado permite verificar informações práticas, como a idade da construção, o estado de conservação, a vizinhança e a infraestrutura do bairro. Esse tipo de transparência pode ser mais difícil de encontrar em imóveis novos ou em construção.

Documentação consolidada

Como o imóvel já passou por compradores anteriores, é comum que sua documentação esteja regularizada. Com a ajuda de um corretor ou advogado imobiliário, é possível verificar toda a parte burocrática com mais tranquilidade.

Comprar Apartamento Usado: Linhas de Crédito

Ao decidir comprar um imóvel usado, é fundamental conhecer as linhas de crédito disponíveis para facilitar o processo. Aqui estão algumas das principais opções:

Financiamento imobiliário tradicional

É uma das opções mais populares para adquirir um imóvel usado.

Os bancos e instituições financeiras oferecem condições de pagamento parceladas em longo prazo, com juros definidos de acordo com o perfil do comprador.

Ideal para quem deseja dividir o valor total em parcelas acessíveis e já tem parte do valor disponível para entrada.

Empréstimo com garantia de imóvel

Consiste em usar um imóvel que já está quitado como garantia para obter crédito.

Geralmente, oferece taxas de juros mais baixas do que financiamentos tradicionais.

É uma opção interessante para quem já possui um imóvel e deseja adquirir outro sem comprometer o orçamento.

Consórcio imobiliário

É uma alternativa para quem não tem pressa em adquirir o imóvel.

Os consórcios funcionam como grupos organizados por administradoras, onde os participantes pagam parcelas mensais e, periodicamente, um ou mais membros são contemplados com a carta de crédito.

Não há cobrança de juros, apenas uma taxa de administração, o que pode tornar essa opção mais econômica a longo prazo.

Comprar Apartamento Usado: Conclusão

Assegurar uma compra bem-sucedida de um imóvel usado envolve uma análise cuidadosa de vários fatores.

Com este guia, esperamos que você se sinta mais preparado para tomar uma decisão informada e fazer um ótimo investimento! Leia mais em nosso blog.